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新闻民工之地产编辑 、策划人。侵淫媒体、IT、地产、商业、旅游、传播行业多年,均略懂一二,文字,或感性,或八股,或洋气,或凛然,皆由心生。

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不敢裸泳,所以救市  

2008-07-25 11:26:04|  分类: 地产观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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题前:
    预测,其实不需要多少能耐,而是勇气。明知说出来,终归是讨骂、找骂的预测尤为如此。

就像房价,预测他涨,骂声一片,预测他跌,下绊子的也会有一大片。尤其是在网络当中,浮躁尤甚的网络当中。 
    所以有时候尝试学会闭嘴,涨也好,跌也好,管我何事? 
    又往往闭不了嘴,多多少少会有一些朋友问我,房价怎么样了?会怎么样?
    问题说出来很简单,回答起来真还不好一两句话说清楚,还是写写吧,即使有人欢喜有人忧,即使拍砖有人顶。
    我所知道的,我所积极认知的,我所独立判断的,无论对错,权当参考吧。 

第一个问题:楼市的轨迹是什么? 

中国楼市的能耐为什么这么大?如此让人牵挂。不是开发商本事大,而是国家这些年来的积极财政政策所导致。城市建设、基础建设大力推进造就楼市机遇,而地产暴利又吸引开发资本,开发资本进而虎吞“全民”资本、绑架“全民”资本。

仿佛一夜之间,楼市成了全国人民的聚宝盆。不扩生产线了,不搞技术创新了,搞楼盘开发。所以,海尔在行动,远大也在参与。

煤老板,矿老板,社会游资在这个集结号之下,哄拥而来,不盖楼,就炒房。银行、股市紧跟其后一起吆喝,生怕夜长梦多的国民们于是开始疯狂抢房,排3天队又如何?可以省好几千好几万啊!3分钟就买一套房子又如何?不迅速出手,煮熟的鸭子就飞了!  

同样,一直以来,关于楼市宏观调控的政策从没间断过。土地增值税、90/70政策、打击圈地囤地政策、二手房交易契税新政、住房保障新政等等,国家有关部门可以说是绞尽了脑汁,能用的招都用了,不能用的招也用了。最终效果甚微。为什么?上有政策下有对策。

直到第二套房贷新政的出台,楼市的晴空万里开始在房贷新政由点到面的传染当中,逐渐演变为大范围降雨。

或许很多人不能理解,第二套房贷新政为什么会有这么大的力量,能把楼市这个庞然大物,在半年之内翻个身。

究其原因,还是因为第二房贷抄了楼市的资本之底,以前是资本有多少可以进多少,现在,很多钱进不来了,或者说进来不划算了。现实的、预期的资本流入大幅减少,房子卖不动了,自然有人被迫降价,有人降有人跟随,房价就这么跌下来了,地产股不被看好了,地产开发的吸引力大大削弱了,土地拍卖于是接二连三流拍,价格卖不起来,财政目标也眼看着完不成了。

一环套一环,这就是第二套房贷所引发的楼市多米诺骨牌效应。虽然同期有国家的货币从紧、信贷从紧、暂缓房企IPO、打击圈地囤地等政策的辅助性作用,但是,这场所谓的楼市拐点,最大推手还是第二套房贷新政。

第二套房贷新政的最大功劳就是把一个投机投资型的楼市,扭转为居住型主导的楼市。就是让开发商原本可以预售证到手,三天卖完的辉煌记录连根拔起。就是让银行陷入自己回过头来想放宽房贷政策都不敢放,不能放的境地。

而这个时候,有几个开发商能沉住气,把购房者当上帝,把目标群体的购房需求、特征作为产品开发、定位和市场开拓的主攻方向,像其他不少行业一样走薄利多销的发展之道?据我所知,很多开发商真还不会、不懂、不能。

所以很多开发商只好继续幻想:只要是房子,就有人抢,无论三个星期涨一次价,还是三天涨一次价,都会被一抢而空的日子什么时候会重来?

第二个问题:政府为什么要救市?

在为《2008长沙楼市中报》特刊写稿的时候,为了解市场情况,想方设法混进了白沙晶城的业主群。均价6000元左右的白沙晶城,在业主们看来,当然是物有所值。

和这些业主们不同的是,准备或者计划购房的消费者估计就不是这么想了:房价太高了,能不能再跌一些。或者说,让房价大跌的暴风雨来得更猛烈些吧。

自然也会说:救什么市? 房价就只能涨不能跌?

如果要说真理,我宁愿相信这就是真理。楼市刚开始回调,就来救市,合适吗?有必要吗?能顺应民心吗? 可惜,我们无法回避一个现实:存在即有理。

有人说,目前炒得轰轰烈烈的所谓深圳“断供”潮,其实是炒作,是开发商借机勒索有关部门尽快“救市”的狡诈表现。然而,不少业主们遭遇置业置成负资产的现实还是没办法回避。如此切肤之痛,他们能接受房价持续下跌的现实吗?不能。

就是这样,开发商们会说,如果楼市继续低迷,不止是开发商倒霉,广大业主们也会倒霉,甚至,银行、国家经济、地方经济都将跟着倒霉。

这是一个艰难的命题。无论真假,不管虚实。

银行大佬、广大股民、广大业主,政府决策者们,以及楼市相关行业的获益者们,他们,花了钱,出了力,买了票来参与楼市的游戏,他们或许不希望开发商捞得太多,但他们一样不希望看到开发商们集体裸泳,他们尤为担心的是,如果楼市继续惨淡,开发商还会把他们拉下水一起裸泳。

而他们,谁都不敢,也不想裸泳。所以,救市也就来得这么迅速,这么自然。在深圳出台救市政策之后不久,长沙便紧跟其后。为什么是长沙?而不是广州、上海?因为长沙有“两型社会”建设的现实重任。

第三个问题:救市会有什么样的效果?

昨天晚上,有朋友问我,“你认为长沙这次救市会有效果吗?” 我反问,“这还要问吗?”  他笑得有点阴险地说:“没办法,我那几套房子又要继续升值了”。

其实,这样的心态很正常,我想,很多已经置业或者有几套房子的市民肯定是对此喜而乐见。在长沙市“救市”政策的新闻出来之后,很多市民关于购房、关于置业投资的计划和心态或许都在开始变化。即使这个时候网友们还在披天盖地地争论,要不要救市,应不应该救市,救不救得了市的话题。  

还是一句话,存在即有理。我认为,说要不要救市,应不应该救市都是空话,而如何救市,如何确保楼市被救之后,防止开发商借机重返闭门喊价的神坛、防止楼市重蹈疯狂迷局,以及实现楼市健康理性发展的目标,才是真正的关键所在。 

至于救不救得了市的问题。我想可以用三组数据来说话。

一边是,据长沙市政府计划,2008年将实现经适房货币化补贴1.2万户,即符合经适房购买标准的市民,购买普通商品房将可以获得8万元/套的财政补贴,等于市场价40万元的房子,这一类购房者只要出32万元。

另一边是,2008年上半年,长沙市五区纯商品房销售21794套,非市场定价类住宅销售4181套,与此同期,长沙五区纯商品房批准预售501.78万平方米,即40375套,非市场定价类住宅供应5093套。预计全年批准预售面积达1000万平方米,全年供应量在8万套以上。

这些数据摆在一起,相信大家就可以看到这一次楼市新政的影响力所在。一个是下半年新增1.2万套的理论购房需求,一个是上半年销售量只有21794套的市场状况。

显然,这样的政策既满足了开发商希望激活市场销量的要求,又让城市低收入家庭购房压力明显减轻,更节约了财政支出成本,还可以将原计划的经适房用地改为商品房用地,卖出更好的价钱。

至少三赢的政策能不产生良好的效果?

随之而出的二手房交易税费下调、公积金贷款首付下调、货款年限延长至30年、贷款额度提升,缴存面强制性扩大,以及房地产行业税费的清理、地产环境的严格管理等新政,无不都是极具针对性和现实操作意义。对楼市的推力之大,自然也就不容置疑。

低迷半年之久的长沙楼市,或许,可以开始大松一口气。      (文/ajong)

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