注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

湘江郞的博客

楼市观点分享平台

 
 
 

日志

 
 
关于我

新闻民工之地产编辑 、策划人。侵淫媒体、IT、地产、商业、旅游、传播行业多年,均略懂一二,文字,或感性,或八股,或洋气,或凛然,皆由心生。

网易考拉推荐

预期调高地价更多是场心理战  

2009-05-22 04:46:52|  分类: 地产观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
这个世界上,没有永远的盟友,只有永恒的利益。
很多人争执于“房价与地价是鸡生蛋还是蛋生鸡”这种无谓话题的时候,都过于看重表象而忽视了本质:

因为房价地价,二者相互依存,缺一不可;二者相互利用,唯有狼狈为奸。


》》》》城区扩容,土地等级调整不突然

5月18日,长沙市土地新政,计划今年四季度将调整长沙市城区基准地价标准。
届时,2006年始实施的长沙市城区基准地价标准将终止执行。
届时,在长沙城区明显扩大的现实下,长沙市城区多个区域土地等级将升级,一类土地覆盖范围将扩大,随之二类三类土地范围也将向外扩充。
届时,一级土地一个价格。土地等级上调,意味着长沙市城区地价将几乎普遍性上涨。
根据长沙市国土资源局官员的说法,按国家规定,基准地价实行两年一调。故长沙市计划今年四季度调整基准地价,并不突然。因为现行的政策执行期已达三年之久。
根据长沙市国土资源局官员的观点,这几年长沙市城市化建设的加速,尤其是中心城区的扩容已经相当明显,如果仍把中心区即一类地局限于以袁家岭为中心的半径三五公里的区域,显然与现实出入较大。东塘区域房价比袁家岭低多少?甚至可能更高。而现行地价却差了一个等级,这不公平。

》》》》根本所在,催促开发商尽快拿地

长沙市国土资源局的说法显然无漏洞可钻。只是,基准地价的调整,或者准确地说,基准地价的上调,为什么是今年四季度,而不是现在,或者不是2008年?
2008年,楼市凄风冷雨横吹,开发商退地风波四起。显然不是调地价的妥当时机。
2009年5月,楼市从小阳春过来,5月成交量继续攀升。楼市回暖迹象显现,回暖观点盛行。开发商拿地热情开始逐渐升温,但长沙4月土地成交情况依然较为平淡。曾经的地王争夺场景未有端倪。此时调地价自然也不是好时机。
2009年第四季度,距今还有约四个月,或者六个月。调就调,不调就不调。为什么要提前几个月来说?
有开发商说,这将在楼市中起到传递信心的作用。此称所谓楼市信心显然是指房价上涨信心。而国土部门为什么要传递房价上涨信心?直白地认为,房价涨了,开发商赚的钱多了,才有更多的钱来拿地,地价才能随之上涨。 这是一种观点,但我不认为这是预期调整基准地价的根本所在。
出发点应该有四:一、基准地价确实可以调了;二、现在土地市场还不够活跃,那就借此告诉开发商,抓紧时间来拿地,到时地价上涨了,别说我没有告诉你,这就可以达到催促开发商尽快拿地的目的;三、尽可能地实现相应土地价值的最大化;四、告诉购房者,买房要趁早。因为长沙市地价要上涨了,房价会不会继续上涨?还用问吗?这就是所谓的传递楼市信心吧。

》》》》想房价涨,不止开发商还有地方政府

资本逐利。
追求商品房利润的最大化,是开发商的目标。
追求土地成交额的最大化,也是国土和财政为主的政府部门的目标。
开发商不会说,你没什么钱,我这房子的价格你来定吧。反之,房子还是那个房子,楼市火了,一周就会要提一次价了,赚得越多越好呗。
政府部门也不会说,为了稳定房价,开发商愿意溢价1个亿拿的地,只要多5000万元就行,剩下5000万元要开发商让利给购房者,这也是不可能的嘛。
房价涨了,地价才会涨;地价涨了,房价当然也要涨。房价跌了,地价自然也会跌;地价在下跌,房价能涨到哪去? 所以说,房价与地价,不能简单地认为是鸡生蛋,或者蛋生鸡的问题,而是相互依存、相互利用、狼狈为奸的真实体现。
任志强说,中国地产的腐败根源在于制度。暂且认同其观点的话,国内房价的上涨根源难道就不是制度使然? 很多地方政府在靠土地财政吃饭。以至于最想推动房价上涨的,不只有开发商,还有地方政府(其中包括集体意愿和很多个人意愿)。
所以说,在宏观经济持续向好的环境下,在这对经历过金融危机的难兄难弟的相互扶持相互利用下,房价地价长期性双双上涨将是显而易见的。
社科院有专家说国内房价将跌40%-50%,很多准购房者听了很开心,很憧憬。而很多人没有想过,房价这样跌意味着什么?国家经济严重萎缩,不少地方政府陷入“破产”边缘。因为房价跌这么多,地价一样难逃此劫?没了卖地的钱,地方政府拿什么给银行还贷?拿什么修路?靠其他产业税收,很多地方估计能养活庞大的公务员队伍就不错了。
所以也可以说,在房价和地价狼狈为奸的现实下,指望房价持续性大跌,除非是愿意承受经济危机痛苦,否则很天真。说一说,想一想,愤青一下还行,但请别当真。

》》》》就说回暖,不是过于乐观就是为时尚早

透过楼市轨迹来看长沙市城区基准地价准备调整的时间,不难看出,地价的变化是根据给楼市、给房价把了脉之后的杰作。
现在谈楼市回暖,似乎有些过于乐观,或者有些为时尚早。为什么?
一是今年楼市小阳春的出现,是在国家多项宏观政策的刺激之下,前两年压抑已久的楼市消费刚性需求阶段性爆发的驱动导致。即使行之5月,长沙楼市成交量在房交会的拉动下仍在不断攀升,但国内很多城市开始慢慢显现疲态。因为这波需求的当量是有限的。特别是在很多愚蠢的开发商欲火焚身般地见好就涨上调房价的时候,相当一部分后续需求再次受到压制。
二是金融危机仍未见底,即使底子较厚财大气粗的中国,一季度或者4月份的一系列统计数据都还在互相打架。用电量、才市岗位需求仍然不够乐观。加上愈演愈烈的全球性流感再给进出口贸易和航空业、旅游业以明显打击,后市破坏力依然难以确定的情况下,轻言楼市能置身其外就此回暖显然也是过于乐观的想法。
三是经历过2008年的股市深套之后,在目前股市仍然在3000点以内挣扎的现实下,外资出逃中,民众资本和一些行业资本还在受伤当中,是没有办法像2007年那样横扫楼市的。这也是目前楼市消费主体以自住型需求和改善型需求为主的原因。要知道,在2007年楼市期间,投资投机型消费至少达到三分天下有一的能量。而现在呢?这部分资金是有心无力,还是有力无心?
四是就长沙楼市而言,上半年的表面成交量虽然相当可观,但下半年的预计供应量也将相当可观。如果成交量逐渐下降,供应量却逐渐放大,在供销比再度失衡的可能性相当大的情况下,能在现在轻言楼市回暖吗?到时候开发商只怕又要想方设法促销优惠特价一回了。
五是无论宏观经济走势还是楼市发展轨迹,到今年第四季度,都将水落石出。经济环境和楼市环境若再度回调,长沙市有关部门肯定会适时推迟地价调整时间。反之,经济回暖了,楼市稳定了(请注意,不是回暖了),策略性的基准地价调整也是完全可行。
最为重要的是,地价调整不是关键,宣布预期调整地价才是重点。

》》》》心理战术,购房者不过是个配角

预期调整地价更多是一场心理战。
因为土地招拍挂,不是唯基准地价来判定。而是商业资本对某区域的价值进行综合考量和预期评估给出的结果。长沙市青竹湖,早几年地价是20万元/亩,去年达到96万元/亩;新河三角洲拍出92亿元的地王;省府板块、武广新城板块开发商趋之若鹭,不是基准地价决定的,而是商业资本的现实考量。
所以说,基准地价不上调,土地价格还是不会低,二类土地上的同品质房子价格也不会就比一类土地的便宜。
综而述之,基准地价的调整,与房价并无实质关系。如果开发商若借此上涨房价,那只是其编制的又一个借口。如果开发商觉得性价比不合适看不上的地,即使政府说是一类地,他也不会要。
而通过基准地价的预期调整,为活跃土地市场,为催暖楼市,为催高房价的打上一支强心剂,则应该视做房价与地价,继续相互利用、狼狈为奸的又一出杰作而已。
郁闷的是,无论购房者最终出了多少钱,你的房子依然只是建在一块时效有限的土地上。
再过40年,50年,70年,同一块土地,仍将再次上演房价与地价一起主演的好戏,而购房者仍然还是配角。
这就是现实,这就是制度。                     (文/ajong)

注:以上内容仅代表个人观点,与本人所任职媒体和其他机构无关;以上观点仅代表个人判断,据此抉择后果自负。
  评论这张
 
阅读(1721)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017